不動産のデジタル証券（セキュリティ・トークン）とは？仕組みと注意点
不動産のデジタル証券（不動産ST）は、不動産を裏付けにした有価証券を、ブロックチェーンなどの技術で発行・管理するものです。証券会社の口座で買え、1つまたは少数の物件に小口で投資できる一方、元本保証はなく、途中で売れる機会も限られます。仕組み、買い方・売り方、リスクを順番に整理します。
不動産のデジタル証券とは：ブロックチェーンで管理する有価証券
デジタル証券（セキュリティ・トークン、ST）は、株や社債などの有価証券の権利を、ブロックチェーンなどの技術を使って電子的に記録し、移転できるようにしたものです。日本STO協会によると、2020年5月1日に施行された改正金融商品取引法と関連する政令・府令で「電子記録移転有価証券表示権利等」というルールが定められ、法律上の位置づけがはっきりしました。
このうち、不動産を裏付けにしたものが**不動産のデジタル証券（不動産ST）**です。野村證券や大和証券の説明では、不動産ファンドの持分（信託受益権など）を、ブロックチェーン上で権利を移転できるようにした金融商品とされています。
| 比べるところ | ふつうの上場株・REIT | 不動産のデジタル証券 |
|---|---|---|
| 権利の記録 | 証券保管振替機構（ほふり）の振替制度 | ブロックチェーンなどの台帳（ほふりを通さない） |
| 売買の場所 | 証券取引所 | 証券会社との取引や、私設取引システム（PTS）など |
| 適用される法律 | 金融商品取引法 | 金融商品取引法 |
ポイント 「トークン」という言葉が付いていても、暗号資産とは別のものです。日本STO協会の説明では、有価証券にあたるトークンは金融商品取引法、暗号資産にあたるものは資金決済法などで規制されます。
お金の流れ：分配と償還のしくみ
不動産STでは、投資家から集めたお金（と、商品によっては金融機関からの借入れ）で物件を買い、専門家（アセットマネージャー）が運用します。家賃収入などから費用を差し引いた残りが、保有する口数に応じて分配されます。
- 証券会社で購入募集期間中に、証券会社の口座から申し込む
- 専門家が物件を運用家賃収入から管理費・報酬・借入れの利息などを差し引く
- 分配金を受け取る決算ごとに、保有する口数に応じて分配される
- 運用期間が終わると償還物件を売ったお金などから、借入れを返した残りが戻る
運用期間は商品ごとに決まっていて、大和証券が案内している例では「約5年2か月（原則）」で、物件の売却が早まれば早く償還されたり、延長されたりすることもあります。
分配金は決算の結果によって変わり、約束されたものではありません。借入れを使う商品では、物件の収益がよいときは分配が増えやすく、悪いときは分配が止まったり損失が大きくなったりと、利益も損失も大きくなりやすい点に注意が必要です。野村證券は、配当金と償還金がどちらもゼロになり、出したお金が戻らない場合もあると説明しています。
買い方と売り方
不動産STは、取り扱っている証券会社の口座で買います。一般的な流れは次のとおりです。
- 証券会社に口座を開くSTを取り扱う証券会社を選ぶ。ST用の手続きが必要な場合もある
- 募集中の銘柄を確認物件、運用期間、予想分配金、リスクを目論見書などで読む
- 申し込み・入金募集期間中に申し込み、期限までに代金を払う
- 保有中は分配を受け取る決算ごとに分配金が入る
途中で売りたいときの方法は、銘柄によってちがいます。大和証券の説明では、証券会社との相対取引か、大阪デジタルエクスチェンジ（ODX）が運営する私設取引システム**「START」**への取次ぎのどちらかになります。
- 証券会社の口座で、募集期間中に申し込む
- 目論見書などの説明書類が交付される
- 証券会社との相対取引や、PTS「START」などで売る
- 買い手が見つからないこともあり、売れる機会は保証されない
- 譲渡制限が付いている商品もある
税金の扱いも、商品の形によってちがいます。野村證券のよくある質問では、特定口座（源泉徴収あり）で扱う場合は原則として確定申告は不要とされていますが、税金の詳細は税理士などの専門家に確認するよう案内されています。買う前に、目論見書と証券会社の説明で確認しましょう。証券会社の比べ方は証券会社マッチングも参考にしてください。
REITとのちがい
不動産STとよく比べられるのがREIT（不動産投資信託）です。どちらも専門家が運用し、小口で投資できますが、投資する物件の数と、売りやすさが大きくちがいます。
| 比べるところ | 不動産のデジタル証券 | REIT（上場） |
|---|---|---|
| 投資する物件 | 1つまたは少数 | 多数 |
| 売りやすさ | 低い（売る機会が限られる） | 高い（取引時間中に市場で売れる） |
| 運用期間 | 商品ごとに決まっている | 期限なし |
- どの物件に投資するかがはっきりしている
- 1つの物件の結果が成績を大きく左右する
- 多くの物件に分けて投資できる
- 市場でいつでも売買できるが、価格は毎日動く
不動産クラウドファンディングを含めた、少額の不動産投資全体の比べ方は少額で始める不動産投資、4つの方法のちがいで、REITの仕組みは10分でわかるREITで解説しています。
知っておきたい主なリスク
不動産STには、ふつうの金融商品と同じリスクに加えて、デジタルならではのリスクがあります。日本STO協会や証券会社が挙げている主なものは次のとおりです。
| リスク | どんなことが起きるか |
|---|---|
| 価格変動・元本割れ | 物件の収益や価値、金利や市況によって、売るときの価格や償還金が下がる |
| 流動性 | 売りたいときに買い手が見つからないことがある。譲渡制限が付く商品もある |
| システム | ブロックチェーンやプラットフォームの不具合で、受け渡しや分配・償還が遅れる。権利の記録に誤りが出る可能性もある |
| サイバー攻撃 | 権利を管理する秘密鍵などが流出すると、権利を失うおそれがある |
| 期間の変更 | 物件の売却しだいで、早期償還や運用期間の延長が起きる |
メリットと注意点を並べると、次のようになります。
- 1つまたは少数の具体的な物件に、小口で投資できる
- 物件の管理や運用は専門家が行う
- 金融商品取引法のルールのもと、証券会社が説明書類を交付して販売する
- 元本保証はなく、配当金も償還金も戻らない場合がある
- 売れる機会が限られ、途中で換金しにくい
- システム障害やサイバー攻撃など、デジタル特有のリスクがある
- 借入れを使う商品は、利益も損失も大きくなりやすい
大和証券は、当面使う予定のない余裕資金で中長期に投資できる人に向いており、短い期間で換金したい人や、元本の安全性・流動性を重視する人には向かないと説明しています。
よくある質問
不動産のデジタル証券は暗号資産（仮想通貨）の一種？
ちがいます。ブロックチェーンなどの技術を使う点は似ていますが、法律上は有価証券で、金融商品取引法のルールのもとで証券会社が販売します。暗号資産は資金決済法などで規制される別のものです。
買ったあと、いつでも売れる？
いつでも売れるとは限りません。証券会社との相対取引やPTS「START」で売れる銘柄もありますが、買い手が見つからないこともあり、売却の機会は保証されていません。譲渡制限が付いている商品もあるため、運用期間が終わるまで持つつもりで考えるのが一般的です。
いくらから買える？
商品と証券会社によってちがいます。1口100万円からの例（野村證券）や、発行価格1口10万円の例（大和証券）があります。最低投資額は変わることがあるため、募集の案内で確認しましょう。
まとめ
- 不動産のデジタル証券は、不動産を裏付けにした有価証券を、ブロックチェーンなどで発行・管理するもの。2020年5月施行の改正金融商品取引法でルールが整った
- 証券会社の口座で買い、1つまたは少数の物件に小口で投資する。分配金は決算しだいで変わる
- 途中で売る方法は**相対取引やPTS「START」**など銘柄によってちがい、売れる機会は保証されない
- 元本保証はなく、システムやサイバー攻撃のリスクもある。目論見書で仕組みと税金を確認してから判断する
債券の基本は10分でわかる債券で、投資信託の基本は10分でわかる投資信託で解説しています。
（主な参考：日本STO協会「STOの紹介」「投資するにあたっての主なリスク」、野村證券、大和証券の公表資料ほか。2026年11月時点）