少額で始める不動産投資、4つの方法のちがい
不動産投資は、物件を丸ごと買わなくても、REITや不動産クラウドファンディングなどを使えば少額から始められます。ただし、方法によって必要な金額、途中で売れるかどうか、リスクの形が大きくちがいます。4つの方法を同じ物差しで比べます。
少額で不動産に投資する4つの方法
「少額の不動産投資」に、法律で決まった定義はありません。一般的には、次の4つがよく比べられます。
- REIT（不動産投資信託）：証券取引所に上場していて、株と同じように売買できる。複数のREITをまとめた投資信託もある
- 不動産クラウドファンディング：インターネットで出資し、事業者が不動産を運用して利益を分配する。不動産特定共同事業法にもとづく商品
- 不動産のデジタル証券（セキュリティ・トークン）：不動産を裏付けにした有価証券を、ブロックチェーンなどの技術で発行・管理する。証券会社などで買う
- 現物不動産：マンションなどを自分で買って貸す。少額ではないが、比べるために並べる
| 方法 | 最低金額の目安 | 途中で売れる？ | 運用の期間 |
|---|---|---|---|
| REIT | 1口数万円〜数十万円（投資信託なら100円程度〜） | 取引時間中に市場で売れる | 期限なし |
| 不動産クラウドファンディング | 1万円程度からの案件が多い | 原則できない（できる案件もある） | 数か月〜数年 |
| 不動産のデジタル証券 | 案件ごとにちがう（1口100万円の例など） | 案件による | 案件ごとに決まる |
| 現物不動産 | 100万円単位〜 | 売るのに時間がかかる | 自分で決める |
金額や条件は商品・案件ごとにちがいます。実際に申し込む前に、それぞれの説明書類で確認しましょう。
REIT：いつでも売買できるが、値動きがある
REITは、投資家から集めたお金でオフィスビルや住宅、物流施設などを買い、家賃収入などを分配する仕組みです。日本のREIT（J-REIT）は東京証券取引所に上場していて、証券会社の口座があれば株と同じように売買できます。
- 投資家がREITを買う証券会社の口座で、株と同じように買う
- REITが物件を買って運用オフィスビル、住宅、物流施設など
- 家賃収入などが入る物件から収益が生まれる
- 投資家に分配収益の多くが分配金として支払われる
- 1つのREITで複数の物件に投資できる
- 取引時間中ならいつでも売れるので、お金が必要になったときに換金しやすい
- 上場しているREITは、NISAの成長投資枠でも買える
- 価格は毎日動く。景気や金利の影響で、大きく下がることもある
- 分配金の額は約束されたものではない
1口の値段は銘柄によって数万円〜数十万円です。もっと少ない金額で始めたい場合は、複数のREITをまとめた投資信託を使う方法があり、金融機関によっては100円程度から買えます。くわしくは10分でわかるREITで解説しています。
不動産クラウドファンディング：1万円程度から、期間を決めて運用
不動産クラウドファンディングは、事業者がインターネットで投資家からお金を集め、不動産を運用して、家賃収入や売却益を分配する仕組みです。不動産特定共同事業法にもとづく商品で、事業を行うには国土交通大臣や都道府県知事の許可などが必要です。
多くは「匿名組合型」という形で、投資家はお金を出すだけで、物件の運用や売却は事業者が行います。案件ごとに募集期間と運用期間（数か月〜数年）が決まっていて、運用期間中は原則として途中で引き出せません。
損失を事業者が先に負担する「優先劣後出資」
多くの案件では、投資家（優先出資）といっしょに事業者も出資（劣後出資）します。損失が出たときは、事業者の劣後出資分から先に負担するため、投資家の元本は減りにくくなります。
- 損失が出る空室や、売るときの値下がりで損失が出る
- 事業者が先に負担まず事業者の劣後出資の分で損失を引き受ける
- 超えたら投資家も負担劣後出資の分を超える損失は、投資家の元本が減る
ただし、劣後出資の割合は案件ごとにちがい、元本保証ではありません。表示される「想定利回り」も、満室で予定どおり家賃が入るなどの前提で計算した見込みの数字です。
ポイント 事業者が倒産したときに出資金がどう扱われるかは、案件の形によってちがいます。申し込む前に交付される書面で、事業者の財務状況や、物件の内容、劣後出資の割合を確認しましょう（国土交通省の制度説明より、事業者には契約前の書面交付と説明が義務付けられています）。
不動産のデジタル証券：証券会社で買う新しい形
不動産のデジタル証券（セキュリティ・トークン）は、不動産を裏付けにした有価証券を、ブロックチェーンなどの技術で発行・管理するものです。2020年5月に施行された改正金融商品取引法でルールが整いました。
- 証券会社などで買い、株や社債と同じように、情報開示や勧誘のルールが適用される
- 1つの大きな物件や少数の物件に、小口で投資できる
- 最低投資額は案件ごとにちがい、まとまった金額が必要な案件もある
- 値下がりで損失が出ることがある
- システムの不具合などで、受け渡しや支払いが遅れるリスクもある
途中で売れるかどうか、運用期間、分配のルールは案件ごとに決まっています。新しい仕組みなので、目論見書などの説明書類をよく読んでから判断しましょう。
税金とリスクのちがい
方法によって、利益にかかる税金の扱いもちがいます。
| 方法 | 利益の税金 | NISA |
|---|---|---|
| REIT | 分配金・売却益に20.315%（上場株式と同じ扱い） | 成長投資枠で買える（非課税） |
| 不動産クラウドファンディング（匿名組合型） | 分配金は雑所得で総合課税。受け取るときに20.42%が源泉徴収される | 対象外 |
| 不動産のデジタル証券 | 商品の形によってちがう | 商品による |
少額の不動産投資には、共通するよい点と、気をつけたい点があります。
- 物件を丸ごと買うよりずっと少ない金額で、不動産に投資できる
- 物件の管理や入居者探しは、運用する会社や事業者が行う
- 家賃収入などをもとにした分配金を受け取れる
- どの方法も元本保証はなく、元本割れすることがある
- 不動産クラウドファンディングは、運用期間中は原則として引き出せない
- 運用する会社や事業者の経営状態によって、損失が出ることがある
- 利回りが高い案件ほど、その分リスクも高いことが多い
よくある質問
不動産クラウドファンディングは元本保証されている？
されていません。優先劣後出資で投資家の元本は減りにくくなっていますが、損失が事業者の劣後出資の分を超えれば、元本は減ります。「元本保証」をうたう勧誘には注意しましょう。
不動産クラウドファンディングはNISAで買える？
買えません。NISAで不動産に投資したい場合は、上場しているREITや、REITに投資する投資信託が対象になります。
4つのうち、どれを選べばいい？
使える金額と、お金を引き出せない期間を受け入れられるかで変わります。途中でお金が必要になるかもしれない場合は、市場でいつでも売れるREITのほうが、期間中は原則引き出せない不動産クラウドファンディングより換金しやすいといえます。
まとめ
- 少額で不動産に投資する方法には、REIT、不動産クラウドファンディング、不動産のデジタル証券などがある
- REITはいつでも売買できるが、価格は毎日動く。投資信託なら100円程度から始められる
- 不動産クラウドファンディングは1万円程度からの案件が多いが、運用期間中は原則として引き出せない
- デジタル証券は証券会社で買う新しい形。最低投資額や条件は案件ごとにちがう
- どの方法も元本保証はない。説明書類で、仕組みとリスクを確かめてから判断する
REITの仕組みは10分でわかるREITで、投資信託の基本は10分でわかる投資信託で、くわしく解説しています。
（主な参考：国土交通省（不動産特定共同事業制度）、金融庁、野村證券、東京証券取引所の公表資料ほか）